Rabu, 19 Juli 2017 09:00:00

Sekali Lagi Soal Himbauan Tidak Menjual Tanah di Kawasan Danau Toba: Kajian Hukum Batas Minimal dan Maksimal

Lahan di kawasan Danau Toba
Oleh Ronsen LM Pasaribu

Sejak bergulir rencana Pembangungan Pariwisata di KDT, muncul opini  pro kontra di kalangan orang Batak, tentang  adanya himbauan agar tidak menjual tanah di Kawasan Danau Toba. Tarik menarik terjadi akibat mekanisme pasar dengaan permintaan dengan harga yang tinggi (sekali) di satu sisi, sedangkan bagi mereka yang tinggal di   KDT atau orang perantau yang (mungkin) tidak ada kaitannya dengan kepemilikan di kDT turut serta menghimbau agar tidak menjual tanah.   

Hipotesa yang kontra jual mengatakan dalam hal adanya pelepasan hak atas tanah kepada pembeli nantinya hak atas tanah   akan terserabut dari akar budayanya. Sedang yang pro, menolak hipotesa itu dengan pertimbangan pribadi, kepentingan sesaat, kapan lagi dapat  uang yang banyak dan ini kan urusan pribadi kami.  Akhirnya,  di lapangan muncul spekulasi dan perantara antara pemilik dan calon pembeli. 

Siapa yang menang dalam pro kontra ini? Untuk menjawab ini, sudah pernah disampaikan himbauan agar jangan menjual tanah. Namun, nampaknya perlu "sekali lagi" penyampaian itu disertai argumen aturan hukum diawali dengan aturan tentang penguasaan batas maksimum dan minimum serta aturan Jual-beli dan solusi bila tidak dijual.  Penulis berharap, apapun keputusan yang diambil, sudah dipikirkan plus minusnya, dalam perspektif waktu jangka panjang dan perlu pembanding apa yang dilakukan pada umumnya di Propinsi Bali.
Kepemilikan tanah dibatasi.

1.  Batasan luas tanah "Perkebunan besar perorangan", diatur dalam Pasal 28 dan pasal 29 UU No. 5 Tahun 1960 . Jo. PP no 40 Tahun 1996 mengatur "minimal 5 dan  maksimum 25 hektar". Jika luasnya 25 hektare memakai modal yang layak dan tehnik pengusahaan yang baik.

Pembatasan luasan  untuk Badan Hukum luas maksimum pemberian HGU ditetapkan oleh menteri dengan mempertimbangkan pejabat yang berwenang di bidang usaha yang bersangkuta. Sebagai contoh :  dalam UU No. 18 Tahun  2004 tentang Perkebunan, telah ditetapkan  luas maksimum "sebuah" perusahaan, sebagai berikut :  Kelapa (25.000 Ha);    Sawit (100.000); Karet (25.000); Kopi (5.000); Kakao (5.000); Teh (10.000); Jambu Mete (5.000); Jambu Mente (5.000); Tebu (150.000); Lada (1.000); Cengkeh (1.000); Jarak Pagar (50.000); Kapas (25.000) dan Tembakau (5.000). Sedangkan pembatasan  luas di Papua dapat berlaku dua kali lipat dari luas batas maksimum yang diberikan. 

Tentu, proses pemberian hak dari pelepasan hak atas tanah diawal disyaratkan harus mendapat Ijin Lokasi terlebih dahulu dari Pemerintah Daerah setempat, guna mempertimbangkan ketersediaan tanah di lokasi wilayahnya untuk usaha perkebunan. 

2. Batasan Luas Tanah Pertanian.  
Aturannya terdapat pada Pasal 2, 7, 17 dan 53,  UU No. 5 Tahun 1960  jo. UU Nomor 56 Prp Tahun 1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian.  

Batas minimum  tanah baik tanah pertanian  oleh seorang maupun orang-orang yang dalam penghidupannya dalam satu keluarga bersama-sama, seluas 2 (dua) Ha.

Dalam pasal 7 UUPA ditentukan bahwa untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan. Berdasarkan ketentuan tersebut maka pemilikan dan penguasaan atas tanah oleh seseorang dibatasi,  agar tidak terjadi ketimpangan sosial dan agar tidak timbul tanah terlantar.

Dengan demikian,  agar tidak melahirkan tanah terlantar maka pemilik tanah diwajibkan mengerjakan atau mengusahakan tanah sendiri secara aktif, dengan mencegah cara-cara kekerasan  (pasal 10) UUPA.

Dalam UU No 56 Prp Tahun 1960, penetapan batas maksimum kepemilikan tanah diatur dalam Pasal 1 ayat (2) dengan  mempertimbangkan jumlah penduduk, luas daerah dan factor-faktor lainnya seperti yang telah ditetapkan sebagia berikut:
Di daerah-daerah yang 
Tidak Padat  : 15 Ha dan 20 Ha (Sawah) 
Kurang Padat  :  10 Ha dan 12 Ha
Padat                :    7 Ha dan 9 Ha
Sangat Padat   :     5 Ha dan 6 Ha.

Batasan selain luas diatas juga dilarang menjual tanah keadaan  orang lain yang tidak memenuhi syarat, dengan ketentuan diluar kecamatan (absentee). Hanya orang yang di dalam Kecamatanlah yang boleh memiliki tanah pertanian, dibatasi dengan profesi petani. 

3. Batasan Luas Tanah Non-Pertanian.
Aturan pembatasan non pertanian untuk perumahan maupun untuk Industri, perdagangan, perkantoran, dan lainnya ditentukan oleh pejabat pemerintah setempat dalam menentukan Ijin Lokasi  oleh Kepala Daerah dengan mempertimbangkan ketersediaan tanahnya.

 Sedangkan untuk Tanah Status Hak Milik, diatur dengan Edaran Kepala BPN RI dengan muatan sebagai berikut : Setiap orang ditetapkan memiliki maksimum 5 (lima) bidang, dan bila dijumlahkan ke 5 bidang tersebut tidak boleh melebihi 5000 M2 dan tiap bidang tidak boleh melebihi 2000 M2. Di atas luas itu memohon Ijin Kepala BPN RI.  

Sedangkan kepemilikan HGB dan HP tidak atau belum diatur. Inilah urgensi diperlukannya UU tentang Hak Milik, yang sampai saat ini DPR belum mengesahkan UU Pertanahan yang sudah dibahas beberapa kali di DPR RI.

4. Jual beli tanah.  Pasal 20 UUPA dinyatakan Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, dan pasal 26 dikatakan tata caranya diatur dalam PP 24 Tahun 1997. 
5. Himbauan tidak menjual tanah sebagaimana judul di atas, terkait dengan terbatasnya lahan pertanian di Kawasan Danau Toba. Begitu juga Non Pertanian sangat terbatas.  Bila pemilik memutuskan untuk menjual tanah pertaniannya , perlu dipertanyakan   sumber kehidupan  yang menjamin ketahanan pangan dalam menopang hidupnya dimasa yang akan datang?
Apakah mereka beralih profesi, seumpama mendapatkan uang hasil penjualan.  Biasanya penjual tanah warisan itu belum tentu mampu beralih profesi secara langsung dan memegang uang tunai akan rentan habis tanpa bisa diinvestasikan dalam bentuk aset lainnya yang bersifat aset tetap.  

Dalam hal menjual tanah Non-Pertanian, larangan ditentukan oleh ketentuan luas 5 bidang dan jumlahnya 5000 M2, kecuali pembeli adalah Badan Hukum, tergantung pada ijin lokasi dari Bupati/Walikota Kepala Daerah.
Dengan alasan itu, hadirnya "himbauan moral" selalu disampaikan agar pemilik tidak terserabut akarnya dari kampung halamannya sebagai tempat asal usul budayanya dengan cara "jangan menjual tanahnya".
 
6. Bagaimana solusi jika tidak menjual tanah? Saran yang majukan  sebagai model, seperti apa yang dibangun model "kerjasama" di Bali dan lainnya yaitu tidak menjual tanah tetapi bekerjasama dengan investor. Kerjasama menyepakati poin poin secara euvaalen, kesejajaran dimana dituangkan dalam Akte Notaris, Sewa-menyewa 60 Tahun misalnya.  Lalu kepada penyewa diberikan Hak Guna Bangunan.

 Jika HGB selama 20 Tahun, sudah bisa berusaha perpanjangan 3 kali masing masing 20 tahun dan dapat diperpanjang lagi. Perpanjangan HGB inilah jaminan investasi kepada pihak ke tiga untuk tidak ragu menanam modalnya dan berusaha dengan berbagi hasil dengan pihak pemilik tanah. Tanah tidak hilang tetapi pemanfaatan optimal dan produktif sebab pengusaha biasanya sudah lebih pintar menguasahakan tanah dengan bangunan produktif yang menghasilkan.

7. Kesimpulannya
 a.Bahwa hukum positif di Indonesia memberikan  hak untuk menjual  dan membeli tanah, dengan pembatasan kepemilikan tanah pertanian dan non pertanian.

b. Bahwa dengan pertimbangan keberlangsungan kehidupan dalam budaya yang hidup berlangsung  sampai saat ini, pada lingkup teritorial kampung/Desa, kecamatan-nya  maka dihimbau untuk "bertindak pengecualian" pasal 20 Jo. 24 UUno 5 Tahun 1960, untuk "tidak menjual tanahnya".

Namun apabila kebetulan ditawar oleh investor maka lakukanlah aturan PP 24 Tahun 1997 dengan pemberian Hak di atas Hak yaitu HGB di atas Hak Milik. Selebihnya, silahkan mengoptimalkan pemanfaatan dan penggunaan tanah secara lebih produktif serta modernisasi berbasis Pemberdayaan Masyarakat.(*)