• Home
  • Opini
  • Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun: Persepsi berbeda antara Pengembang dan Pembeli
KSP Makmur Mandiri
Minggu, 16 Juli 2017 09:22:00

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun: Persepsi berbeda antara Pengembang dan Pembeli

BAGIKAN:
Ist
Rumah susun
Oleh Ronsen LM Pasaribu

Perkembangan kebutuhan perumahan di kota besar membawa dampak dalam keterbatasan menyediakan papan bagi masyarakat.  Sebab, setiap orang berhak hidup sejahtra lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup dan baik dan sehat sebagai kebutuhan dasar manusia.  Pihak yang menyediakan ini negara berkewajiban memenuhi kebutuhan tempat tinggal yang terjangkau dan melalui rumah susunlah salah satu bisa dicukupi.

Dalam pelaksanaan, mengingat konsep Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, masih relatif baru dimana selama ini mereka hanya tahu landed house, rumah yang secara horizontal melekat diatas tanah.  Muncul banyak hal, perselisihan diakibatkan perbedaan persepsi antara pengembang dan penghuni.

Ada salah satu yang spesifik perbedaan itu, yaitu kurang diinformasikan bahwa HM Sarusun bisa diterbitkan di atas Hak Pakai dan atau diatas Hak Pengelolaan Pemerintah. Ini semua tidak terlepas dipengaruhi oleh kesadaran masyarakat, bahwa hak atas tanah itu selalu harus di atas tanah Negara.  Sementara Undang-Undang mengatakan bahwa HM Sarusun bisa diterbitkan di atas Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai di atas Tanah Negara dan di atas HPL.

Selama bertugas, sering saya dengar tidak terjualnya HM Sarusun karena adanya informasi bangunanna di atas milik pemda. Akhirnya masyarakat menunda bahkan ada yang menuntut  "Pelaku Pembangnan Rumah Susun".

Saya berikan catatan berupa pasal dan penjelasan seputar masalah green area tersebut, agar bisa terang benderang dan semua bisa menentukan sikap dengan pasti dan tanpa ada merasa dirugikan satu dengan lainnya.

1. Aturan Hukum. Diakui bahwa aturan hukum Rumah Susun yang pertama Undang-Undang nomor 16 Tahun 1985, aturan pelaksanaan PP Nomor 4 Tahun 1988.  Melihat kebutuhan tanah untuk Sarusun, UU no 16 Tahun 1985 dihapus dan diterbitkan lagi UU No 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. UU baru, membolehkan Perorangan membangun Rumah susun, dalam arti perorangan dan badan hukum. Juga, tanah aset pemerintah dan wakaf bisa di atasnya diterbitkan HM Sarusun dan di atas HPL, tetapi khusus HPL harus diterbitkan HGB atas nama Pelaku Pembangunan RS.
2. Fokus pada pembahasan Hak Pakai.  Bahwa sesuai pasal 17 UU No 20/2011, diatur bahwa Rumah Susun dapat dibangun di atas : a. Hak Milik. b. Hak guna bangunan atau hak pakai diatas tanah negara dan c. Hak guna bangunan atau hak pakai diatas Hak Pengelolaan.  Aturan selanjutnya, pasal 19 ayat (1) Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah untuk pembangunan rumah susun dilakukan dengan cara sewa atau kerjasama pemanfaatan. Setelah diterbitkan sertipikat terlebih dahulu (ayat 2)
3. Pemanfaatan dan pendaya gunaan tanah untuk pembanguna RS harus dilakukan dengan perjanjian tertulis di hadapan pejabat yang berwenang dengan pertaturan perundangan.  Dalam hal ini dibuat di hadapan Notaris. Isinya tentang A. Hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah. B. Jangka waktu sewa atas tanah. C.kepastian pemilik tanah untuk mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa dan jaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat permasalahan fisik, administrasi dan hukum.
4. Untuk menjamin pembeli Sarusun, maka diatur jangka waktu sewa atas tanah diberikan selama 60 Tahun sejak ditanda tanganinya perjanjian sewa secara tertulis. Maksudnya disini adalah apabila HGB selama 20 tahun atas HPL misalnya masih bisa 3 kali perpanjangan, dan jika HGB berakhir maka HM Sarusun wajib didaftarkan kembali di atas HGB perpanjangannya. Ini pemberian jaminan oleh pemerintah selama 60 tahun kepada pemilik Sarusun. (lihat ayat 3).
5. Bagaimana jika sudah lewat 60 Tahun?. Pada prinsipnya HGB selalu bisa diperpanjang, hanya saja perlu dilihat kondisi bangunan selama melebihi usia 60 Tahun. Belum ada Verjaring atau batas waktu kepemilikan suatu bangunan, yang ada adalah penyusutan nilai bangunan sesuai kondisi riel pada tahun ke 60. Menurut penulis, jika kelak masih nampaknya layak, tapi nilai bangunan sudah rendah, maka perlu di nilai oleh pemerintah setempat apakah perlu dirobohkan atau dilanjutkan. Jadi, keselamatan penghuni perlu diperhatikan dalam hal ini. Nampak kepastian hukum hak atas tanah tetap dikaitkan nantinya dengan kepastian kelayakan huni oleh pemerintah daerah. Tentu, hak keperdataan akan selalu dihitung diakhir tahun ke 60 itu.
6. Bagaimana kalau ternyata Sewa Tanah Aset Pemerintah itu hanya di berikan 30 Tahun?  Nah, inilah informasi yang kurang jelas pada saat penandatanganan pelunasan para pihak itu. Satu sisi, pembeli akan beranggapan mendapatkan pemisahan bangunan untuk tempat tinggal hunian atau non hunian. Sisi lain, Pelaku pembangunan RS berpendapat Statusnya adalah "menyewa saja", karena sebagai aset tidak bisa dipisahkan dari register aset Menteri Keuangan.  Perbedaan ini bisa jadi dan terjadi sampai meminta putusan hakim untuk memastikan kepemilikan ini. 
7. Bentuk Sewa Menyewa, dimungkinkan saat ini bagi bangunan Rumah Susun, apalagi diterbitkan diatas Hak Pakai yang secara tidak tegas disebut mendirikan HM Sarusun tetapi hanya menyebut sewa 30 Tahun dan bila sewa selesai maka tanah dan bangunan kembali kepada pemegang Hak Pakai itu.  Jadi, diperlukan kejelasan bagi kedua pihak sebelum transaksi dilaksanakan.
8. Apakah HM Sarusun Hunian sama dengan HM Sarusun Non Hunian?. Ya dalam ketentuaan Pasal 7 PP no 4 Tahun 1988 dibedakan untuk hunian dan Bukan Hunian tetap mengacu pada ketentuan ini.  Dalam UU no 20 Tahun 2011, dikembangkan lagi istilah RS umum yang dikhususkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah; Rumah Susun Khusus yang diselenggarakan untuk kepentingan khusus; RS Negara, khusus tempat tinggal,hunian sarana pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri; RS komersial, khusus kegiatan yang mendapatkan keuntungan (sama dengan Non Hunian). Jadi, selama peraturan pelaksanaan belum ada maka PP 4 Tahun 1988 tetap berlaku sepanjang sudah diatur dalam ketentuan yang baru.
9. HM Sarusun diatas Hak Pakai, dikembangkan juga sekaligus memenuhi permintaan pemilikan bangunan bagi Warga Negara Asing, ditambah catatan nilainya minimal Rp. 5 Milyar dan status bangunan yang baru. WNA dalam UUPA no 5 Tahun 1960 dibatasi hanya boleh dengan Hak Pakai yang ada batas waktunya. Ini aspek "kedaulatan bangsa Indonesia".

Dengan mengetahui aturan yang mengatur tentang Sarusun di atas Hak Pakai di atas, jelas bahwa segmen atau pemenuhan hunian dengan memanfaatkan tanah pemerintah akan semakin terbuka lebar. Maka kita akan melihat ke depan ini, bahwa hunian dan non hunian Rumah Susun akan dijumpai di atas Terminal Bis, Terminal Kereta Api, Diatas Aset TNI AD, AL dan AU, diatas Tanah Pemerintah Propinsi baik HP atas nama sendiri atau HPL. Bahkan, diatas tanah Aset BUMN atau BUMD.  Inilah syarat utama perkotaan kelak, sebagai satu kebijakan terbaik untuk memenuhi perumahan, jangan lagi bermimpi untuk membangun di atas lahan yang notabene sudah sempit bahkan kumuh ini. Di samping dampak kesehatan, juga transportasi akan tergaanggu bila di semua lahan dibangun perumahan yang padat.

Semoga penjelasan ini ada gunanya, sebagai mana saya sampaikan di berbagai kesempatan baik narasumber atau Saksi Ahli di Badan Peradilan Negeri.(*)
  BeritaTerkait
  • Hak Milik Atas Tanah: Hak Terkuat dan Masalahnya

    2 tahun lalu

    Oleh Ronsen LM Pasaribu   Pasal 16 Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, atau disebut UUPA membedakan jenis Hak Atas Tanah yaitu Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,

  • Jalan Dengan Segala Aspeknya

    tahun lalu

    Oleh: Ronsen PasaribuIngin tahu, kita bicarakan ihwal pentingnya pengaturan jalan bagi manusia.Jalan ya jalan. Tanpa butuh definisi, kita paham apa arti jalan. Hanya ada yang membedakan istilah di ber

  • Peran Politik Warga dan Pelayan HKBP Tinjauan Perspektif Alkitabiah (3-Selesai)

    6 bulan lalu

    Oleh Pdt Dr. Robinson Butarbutar, Ketua Rapat Pendeta HKBP4. Masa Kerajaan (Saul hingga Yoyakhin).a. Seruan pertobatan para nabi sebelum pembuangan dan membisunya umatPara nabi dipanggil oleh Tuhan un

  • Penertiban PK5 di Medan Terus Berlanjut

    3 tahun lalu

    Sebelum melakukan penertiban, tim gabungan Satpol PP dan unsur Kecamatan Medan Selayang ini lebih dahulu menggelar apel di halaman Kantor Camat Medan Selayang. Setelah itu tim yang dipimpin Kasi Operasi Satpol PP, D Damanik dan Camat Medan Selayang, Suta

  • Bangun 1 Juta Rumah, Pemerintah Luncurkan Paket Kebijakan Ekonomi tentang Perumahan Untuk MBR

    3 tahun lalu

    Jakarta (Pelita Batak): Guna mewujudkan Program Nasional Pembangunan 1 (Satu) Juta Rumah sebagai wujud dari butir kedua yang tertuang dalam amanah Nawacita, pemerintah hari ini mengumumkan Paket Ke

  •   komentar Pembaca
    Copyright © 2019 Pelita Batak Online. All Rights Reserved. Design by. heriweb